みなさんこんにちは！住センターの鈴木です。戸建て投資というと築古物件を土地値で買って賃貸するのが王道です。あまりボロボロだったりすると直すのが大変ですがリスクは低いです。特に地方ですと土地値も高くないですし利回りも十分確保できます。例えば坪単価5万円の地域で60坪の戸建ての場合、300万円台で買えるかもしれません。もちろん築古ですのでリフォームは視野に入れましょう。リフォームに100万円かけたとしても月5万円で貸出できれば7年で回収できます。5万円×12か月＝60万円60万円×7年＝420万円その後は不動産を売却してもいいですし保有し続けて収入を得てもよいです。不動産投資というと何千万という金額をイメージしますが、300万くらいからも十分可能です。しか...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。家を買うとき現金で買う人はいますか？ほとんどの人がローンを組むと思います。フラット35を利用される方が多いのではないかと思います。フラット35ですと、一般的な融資より金利が低いのが特徴です。超低金利時代ですので、お金を調達する方としては大変ありがたい時代ですね！超低金利だからこそ、融資期間は短く組まないようにしましょう。金利は複利で威力を発揮しますのでたしかに融資期間は短くしたいところです。3500万円の融資を35年、金利1％で借りると総額で約4150万円返済することになります。仮に同じ条件で融資期間が20年ですと総額で約3863万円の返済で収まります。しかし、私は声を大にして言います。融資期間は短くしないでくだ...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。不動産投資をする方は始める前にリターン・リスクを想定しましょう。一般的に不動産投資はミドルリスクロングリターンの手堅い投資です。アパートなどの物件を貸すことで安定した家賃収入を得ることができます。しかもたいていの場合は数年間住み続けてくれます。その間オーナーは家賃を毎月何もしないで受け取れるのです。いわゆる皆さんが憧れる不労所得です。不動産投資で得た利益はさまざまな経費を引くことができます。大きいのが建物の減価償却です。経年による建物価値の劣化ですね。ローンを組んでいる場合は金利が経費になります。もし不動産投資が赤字であれば他の所得と通算して節税になります。もちろんキャッシュフローがマイナスでは本末転倒ですけどね...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。不動産には税金がつきものです。高額なだけに税金もバカにできません。今回は新築一戸建てを購入した場合の不動産取得税について解説します。そもそも不動産取得税の税率は4％です。固定資産税評価額×4％＝不動産取得税仮に土地が1800万円、建物が1500万円だった場合3300万円×4％＝132万円！激ヤバですね。高すぎて震えます(;_;)/~~~不動産取得税は時間差で請求が来ます。忘れたころになんちゃらですね。だがしかし！不動産の税金にはあらゆる軽減措置があります。要件はありますが、今回のケースで土地120㎡、建物180㎡だったとしましょう！軽減措置を加味して不動産取得税を計算するとなんと！合計9万円です！安っ！一応、平成...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。不動産にはたくさんの種類の税金がついて回ってきます。今回は不動産を購入する際にどのような税金がかかるか種類を上げたいと思います。まず契約するときに印紙税がかかります。いわゆる契約書に貼らなければならない印紙です。建物建築請負契約や売買契約金銭消費契約（借入契約）等があります。ちなみに1千万を超え5千万以下の契約金額ですと通常は2万円かかります（平成32年3月31日までは1万円）次に登録免許税です。建物所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記等ですね。売買ですと土地の場合、不動産価格の1000分の20ですが、（平成31年3月31日までは1000分の15に軽減されています）3000万の土地だと60万ですね。相続...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。相続法（民法の相続部分）が1980年以来約40年ぶりに大幅に改正されました。改正の中でも特に「配偶者居住権の保護」と「遺言制度の見直し」は注目ポイントとなっております。まず、残された配偶者への配慮として新たに設けられたのが「配偶者短期居住権」と「配偶者居住権」です。◎配偶者短期居住権とは、被相続人の所有していた建物に相続開始時に配偶者が居住していた場合、遺産分割が終了するまでの間、無償で住み続けることができる権利です。従来、被相続人と配偶者の間で使用貸借契約が成立していたと推認がなされ、被相続人が亡くなった後も配偶者はそれまで同様住み続けることができるとされてきました。しかし、遺言によって第三者に建物が遺贈される...
皆さんこんにちは！家を購入した方やアパートを所有している大家さんは火災保険に加入していると思います。皆さん加入している火災保険ですが、何を基準に選んでいますか？もちろん同じ保障内容であれば安いほうがいいですし保険会社の規模が大きければ安心という方もいると思います。付加できる特約の内容だったり付帯サービスも決め手になるかもしれませんね。「建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約」というものを聞いたことはあるでしょうか？こちらの特約は住宅の高額な電気設備の修理代が補償されるとても心強い特約です。インターホンやエアコン、床暖房やソーラーパネルなど壊れた際に修理代が補償されます。もちろん、対象外のケースもありますが保険会社に細かい条件は確認するようにしまし...
皆さんこんにちは！数年前に相続税の改正が行われ、増税となりました。不動産は相続と密接に関わってくるのでかなり注目されました。土地を所有している方は、不動産業者から様々な提案を受けていると思います。アパートを建てることによる税金面のメリットですね。現金で持っておくよりも、建物を建てたほうが評価額が下がるですとか借入をしてアパートを建てれば、債務は相続財産から控除できるといった話です。たしかに上記のことは一理ありますし、やり方を間違えなければ有効でしょう。しかし、アパートを建てる上でそれ以上に大事なことがあります。そもそも賃貸需要が強いのか？ということです。おそらく、建築をするときは満室で稼働した場合のシミュレーションで計算します。新築プレミアムが乗った、...
皆さんこんにちは！記念すべき初投稿でございます。埼玉県川越市で不動産業を営んでおります住センターと申します。不動産投資はその方の属性や立場によって投資対象が異なると思いますが、私が不動産投資でいちばん大切だと思うのはキャッシュフローです。特に資本の少ない方や融資を受けて投資する方にとってはキャッシュフローは最大のポイントになります。例えば5000万円の融資を受けて不動産投資をしたとします。年間家賃収入が500万円だとすると、表面利回りは１０％となります。表面利回りが１０％というと、都心部では高いほうではないでしょうか。しかし、表面利回りはあくまでも1つの指標にすぎません。仮に5000万円の融資を返済期間10年、金利3％で借りたとすると月々の返済額は48...
皆さんこんにちは！住センターの鈴木です。 今は賃貸需要が多い時期ですね。この時期に決めないと、入居付けは難しくなります。 大家さんの悩みでよくあるのが空室です。1部屋でも空いているとロスですから、満室にしたいですよね。 では、空室を埋めるために大家さんは何ができるのか？それは管理会社との密なコミュニケーションだと思います。 不動産会社の中には客付けに熱心でない会社もあるかもしれません。密なコミュニケーションをとっていけば、それも感じ取れるでしょう。 そして、大家さんにお願いしたいのは募集条件の調整です。賃貸の需要と供給、競合物件の募集条件などを把握したうえで募集条件を調整していただきたいのです。 例えば、敷金・礼金がゼロの物件が多い地域で両...